Особенности проведения сделок с недвижимостью, где
собственниками являются дети.

В России права детей охраняются законом, поэтому действия законных представителей (родителей, опекунов и т.д.) по управлению имуществом детей подпадают под юрисдикцию органов опеки и попечительства. Более того, возраст несовершеннолетнего влияет на объем полномочий при сделках.
Так, дети подразделяются на две категории:
  • в возрасте до 14 лет;
  • в возрасте от 14 до 18 лет.

Дети, не достигшие 14 лет (малолетние) в сделках купли-продажи недвижимости не участвуют, их интересы представляют законные представители - родители, усыновители или опекуны (ст. 28 ГК РФ).

Дети в возрасте от 14 до 18 лет (несовершеннолетние) в отличие от малолетних наделены большими правами и вправе совершать сделки купли-продажи недвижимости, но только с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя (ст. 26 ГК РФ).
Законные представители не вправе распоряжаться (продавать, дарить и т.д.) недвижимостью, собственником которой является ребёнок, без предварительного разрешения органов опеки и попечительства (ст. 26, 28 ГК РФ, ст. 60 СК РФ и Федеральный закон от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»).
Законные представители обращаются за указанным разрешением в территориальный отдел органа опеки и попечительства по месту регистрации ребёнка, при этом орган опеки и попечительства учитывает мнение обоих родителей, в независимости от того состоят ли они в браке или нет, при условии, что они оба вписаны в свидетельство о рождении ребёнка и никто из них не лишён родительских прав.
Орган опеки и попечительства – это своего рода форма защиты прав и интересов детей и других граждан, которые частично или полностью ограничены в дееспособности, чтобы не допустить ухудшения их жилищных условий.
Как показывает практика орган опеки и попечительства дает разрешение на отчуждение принадлежащего ребёнку недвижимого имущества в следующих случаях:
  • Когда планируется встречная сделка – покупка недвижимого имущества, где доля ребёнка будет не менее той, которая у него имеется в продаваемом имуществе, и в данном случае конечно учитывается местонахождение недвижимости (например, когда продают в сельской местности, а покупают в городе и т.д.).
  • Когда у ребёнка имеется доля в другом недвижимом имуществе, в таком случае деньги от продажи недвижимости размещаются на специально открытом на имя ребёнка банковском счёте, при этом использовать эти деньги можно только либо по достижении ребёнком 18-ти летнего возраста, либо с разрешения органа опеки и попечительства, но в определённых случаях.
В любом случае необходимо обращаться в территориальный отдел органа опеки и попечительства и консультироваться с их специалистами, на каких условиях они разрешат проведение сделки по отчуждению недвижимости.
После получения разрешения выданного органом опеки и попечительства, сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Несоблюдения нотариальной формы сделки влечёт её ничтожность, но это касается только отчуждения принадлежащего ребёнку недвижимого имущества.
В случае отказа органа опеки и попечительства в предоставлении разрешения на отчуждение принадлежащего ребёнку недвижимого имущества, законные представители вправе обратиться в суд и оспорить такой отказ (ч. 3 ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»).
Что касается приобретения недвижимого имущества, где в роли покупателя будет выступать ребёнок, разрешение органа опеки на покупку, в прочем, как и обязательное нотариальное удостоверение такой сделки не требуется.
Сделки, где сторонами выступают граждане, которые частично или полностью ограничены в дееспособности, проходят по аналогии с детьми.