Риски при покупке недвижимости и как их избежать
При самостоятельной покупке недвижимости на вторичном рынке есть множество рисков, некоторые из них могут проявить себя даже спустя годы.
Какие основные действия необходимо сделать при покупке недвижимости на вторичном рынке, чтобы избежать негативных последствий?
- Встретиться лично с Продавцом;
- Ознакомиться с актуальной Выпиской ЕГРН на недвижимое имущество;
- Ознакомиться с правоустанавливающими документами, на основании которых Продавец стал собственником;
- Выяснить у Продавца находился ли он в браке на момент приобретения недвижимого имущества;
- Выяснить о всех зарегистрированных лицах в недвижимом имуществе и потребовать от Продавца предоставить адресную справку;
- Потребовать от Продавца предоставить адресную справку о всех зарегистрированных лицах в недвижимом имуществе;
- Потребовать от Продавца предоставить Вам справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и капремонту, а также иным платежам, связанным с содержанием и эксплуатацией недвижимого имущества;
- Потребовать от Продавца предоставить Вам техническую документацию на недвижимое имущество: кадастровый паспорт, технический паспорт и т.д., а также межевой план если Проверить Продавца на предмет банкротства и наличие иных долговых обязательств, на основании которых в дальнейшем можно признать Продавца банкротом;
- Проверить Продавца на предмет банкротства и наличие иных долговых обязательств, на основании которых в дальнейшем можно признать Продавца банкротом;
- Проверить недвижимое имущество на предмет судебных разбирательств, связанных с ним.
- Потребовать Продавца предоставить Вам справки от врачей психиатра и нарколога, что он на учёте у них не состоит.
Примечание: Вышеуказанный перечень носит рекомендательный характер и конечно не является исчерпывающим. В случае если собственниками являются дети, лица признанные недееспособными, ограниченно дееспособными или юридические лица, а также при установлении иных значимых обстоятельств, которые могут в дальнейшем являться основанием для оспаривания сделки в судебном порядке, то перечень необходимых действий и документов может меняться в зависимости от тех или иных обстоятельств.
Потенциальному Покупателю в обязательном порядке необходимо лично встретиться с Продавцом,
ну, как минимум, для того чтобы познакомиться, обменяться контактами, обсудить все обстоятельства, при соблюдении которых будет проходить сделка купли – продажи недвижимого имущества, определиться с перечнем документов, которые Продавец обязуется предоставить Покупателю перед сделкой, а также порядком расчётов и передачей недвижимого имущества.
Если вместо Продавца будет его представитель, то он должен предъявить свой паспорт и нотариально заверенную доверенность в которой будут указаны его полномочия на продажу данного недвижимого имущества и порядок расчётов по сделке (с правом получения от продажи денег или нет) и т.п.
Если вместо Продавца будет его представитель, то он должен предъявить свой паспорт и нотариально заверенную доверенность в которой будут указаны его полномочия на продажу данного недвижимого имущества и порядок расчётов по сделке (с правом получения от продажи денег или нет) и т.п.
В Выписке ЕГРН будут указаны
основные характеристики объекта недвижимости (кадастровый номер, адрес, площадь и т.д.), сведения о собственнике (которые можно сверить с паспортными данными Продавца), сведения о правоустанавливающем документе (на основании которого у Продавца возникло право собственности), имеющиеся ограничения прав и обременения объекта недвижимости и т.д.
Актуальная выписка ЕГРН является подтверждением права собственности Продавца на недвижимое имущество на момент её получения.
Актуальная выписка ЕГРН является подтверждением права собственности Продавца на недвижимое имущество на момент её получения.
Правоустанавливающий документ – это тот документ, на основании которого у Продавца возникло право собственности на объект недвижимости.
Такими документами чаще всего являются договор купли-продажи недвижимого имущества, договор долевого участия в строительстве (если объект приобретался у застройщика), договоры дарения, договор мены, договор ренты, договор о передаче объекта недвижимости в собственность (приватизация), свидетельства о праве на наследство по закону или завещанию, судебное решение и т.д.
Из содержания правоустанавливающих документах можно увидеть условия передачи объекта недвижимости, например, по передаточному акту, который также следует затребовать у Продавца. Какой был порядок расчётов, был ли он с рассрочкой платежа и полностью ли была произведена оплата по договору (при необходимости можно истребовать у продавца расписку или иной документ подтверждающий полную оплату), имел ли место залог в пользу предыдущего собственника и прекращён ли он на сегодняшний день. Какие средства были использованы для приобретения объекта недвижимости, были ли использованы кредитные (ипотечные) средства и имеются ли неисполненные обязательства перед Кредитором, а может использовались средства господдержки по материнскому (семейному) капиталу, и имеются ли у Продавца неисполненные обязательства перед государственными органами по выделению долей в объекте недвижимости всем членам семьи, в том числе и детям. И много другой необходимой информации, которая позволит определится с порядком проведения сделки, выполнения необходимых условий, чтобы как следствие в дальнейшем избежать судебных разбирательств о признании этой сделки недействительной.
Из содержания правоустанавливающих документах можно увидеть условия передачи объекта недвижимости, например, по передаточному акту, который также следует затребовать у Продавца. Какой был порядок расчётов, был ли он с рассрочкой платежа и полностью ли была произведена оплата по договору (при необходимости можно истребовать у продавца расписку или иной документ подтверждающий полную оплату), имел ли место залог в пользу предыдущего собственника и прекращён ли он на сегодняшний день. Какие средства были использованы для приобретения объекта недвижимости, были ли использованы кредитные (ипотечные) средства и имеются ли неисполненные обязательства перед Кредитором, а может использовались средства господдержки по материнскому (семейному) капиталу, и имеются ли у Продавца неисполненные обязательства перед государственными органами по выделению долей в объекте недвижимости всем членам семьи, в том числе и детям. И много другой необходимой информации, которая позволит определится с порядком проведения сделки, выполнения необходимых условий, чтобы как следствие в дальнейшем избежать судебных разбирательств о признании этой сделки недействительной.
Согласно ст. 34 Семейного кодекса Российской Федерации, имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если брачным договором между ними не установлен иной режим (ст. 256 ГК РФ).
Право на общее имущество принадлежит обоим супругам независимо от того, кем из них и на имя кого из них оно приобретено, и кто вписан в правоустанавливающий документ.
Если объект недвижимости приобретался по возмездной сделке в период брака Продавца, то необходимо от него требовать нотариальное согласие его супруга на продажу объекта недвижимости или брачный договор, если он заключался между супругами и определяет раздельный режим собственности в том числе и на этот объект недвижимости. В случае если объект недвижимости достался одному из супругов по безвозмездной сделке (дарение, в порядке наследования по закону или завещанию и т.п.), то такое нотариальное согласие другого супруга не требуется, при условии, что другим супругом не было совершено действий по увеличению стоимости объекта недвижимости (например, если квартира была приобретена по договору долевого участия у застройщика до брака в «стяжке», а в после вступления в брак был произведён ремонт и Вы её собираетесь покупать уже с ремонтом, укомплектованную мебелью и техникой, то нотариальное согласие супруги на продажу лучше у Продавца потребовать).
Если объект недвижимости приобретался по возмездной сделке в период брака Продавца, то необходимо от него требовать нотариальное согласие его супруга на продажу объекта недвижимости или брачный договор, если он заключался между супругами и определяет раздельный режим собственности в том числе и на этот объект недвижимости. В случае если объект недвижимости достался одному из супругов по безвозмездной сделке (дарение, в порядке наследования по закону или завещанию и т.п.), то такое нотариальное согласие другого супруга не требуется, при условии, что другим супругом не было совершено действий по увеличению стоимости объекта недвижимости (например, если квартира была приобретена по договору долевого участия у застройщика до брака в «стяжке», а в после вступления в брак был произведён ремонт и Вы её собираетесь покупать уже с ремонтом, укомплектованную мебелью и техникой, то нотариальное согласие супруги на продажу лучше у Продавца потребовать).
В адресной справке будут указаны сведения о всех зарегистрированных лицах в объекте недвижимости на момент её получения.
Сама регистрация влечёт право пользования недвижимым имуществом. Исходя из этих сведений можно проверить кто помимо Продавца и членов его семьи ещё зарегистрирован в объекте недвижимости, возможно кто-то из предыдущих собственников и членов их семьи. Сняться с регистрационного учёта эти лица могут только самостоятельно, либо это придётся делать новому собственнику, но только в судебном порядке. Выяснив кто зарегистрирован в объекте недвижимости, можно обсудить с продавцом, когда эти лица снимутся с регистрационного учёта, до совершения сделки или в течении некоторого времени уже после сделки.
Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента приобретения права собственности.
Задолженность по коммунальным платежам не будет распространяться на Покупателя, но данное правило не распространяется на задолженность по взносам на капитальный ремонт. В этом случае долг следует не за собственником, а за квартирой. Поэтому при покупке квартиры обязательно необходимо проверять оплату взносов на капремонт. Исключение: когда предыдущим собственником являлись Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование. В этом случае их задолженность на нового собственника не перейдет.
Из сведений, имеющихся в техническом паспорте или плане, а также при визуальном осмотре Объекта недвижимости можно выявить...
имеющиеся перепланировки, переустройство, изменения назначения помещений и т.д. Переустройство и/или перепланировка жилого помещения должны проводиться по согласованию с органом местного самоуправления. В случае выявления уполномоченным органом власти факта проведенной неузаконенной перепланировки, собственник жилого помещения обязан привести его в надлежащее состояние в разумные сроки и в порядке, установленными органом местного самоуправления.
Безусловно лучше потребовать от Продавца привести имеющиеся изменения в недвижимом имуществе в соответствии с законом, в противном случае это придётся делать Вам, как новому собственнику.
В межевом плане содержаться сведения об установлении координат характерных точек границ земельного участка, в ходе которой определяется площадь объектов недвижимости и осуществляется описание местоположения объектов недвижимости, проведение согласования местоположения границ земельного участка с собственниками соседних участков.
Безусловно лучше потребовать от Продавца привести имеющиеся изменения в недвижимом имуществе в соответствии с законом, в противном случае это придётся делать Вам, как новому собственнику.
В межевом плане содержаться сведения об установлении координат характерных точек границ земельного участка, в ходе которой определяется площадь объектов недвижимости и осуществляется описание местоположения объектов недвижимости, проведение согласования местоположения границ земельного участка с собственниками соседних участков.
Для Покупателя банкротство Продавца – это риск потерять не только приобретённую недвижимость, но и уплаченные за неё деньги.
При признании лица банкротом, назначенный судом конкурсный управляющий выясняет какой имущество за последние 3 года находилось в собственности должника и каким образом оно было отчуждено. В обязательном порядке выясняется соответствует ли сумма, указанная в договоре купли - продажи рыночной стоимости недвижимого имущества, имеются ли документы подтверждающие расчёты по сделке, причиняет ли эта сделка вред имущественным правам кредиторов и т.д. В связи с этим осмотрительность Покупателя и проверка Продавца на наличие долговых обязательств на момент проведения сделки станет одним из доказательств его добросовестности.
Проверить недвижимое имущество на предмет судебных разбирательств, связанных с ним, можно на сайте районного суда по месту нахождения недвижимого имущества, где ответчиком будет собственник.
В выписке ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, также могут вносится дополнительные сведения о наличии судебного спора в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости, но такие сведения вносятся в заявительном порядке, а значит не всегда могут отражаться в ЕГРН.
Такая информация позволит Вам установить все риски по приобретению недвижимого имущества, а сам факт отсутствие спора будет свидетельствовать о Вашей добросовестности.
Такая информация позволит Вам установить все риски по приобретению недвижимого имущества, а сам факт отсутствие спора будет свидетельствовать о Вашей добросовестности.
Справка из психоневрологического диспансера отчасти помогает минимизировать риски,
ведь если в момент заключения сделки продавец не понимал, что делал, и не мог руководить своими действиями, то суд может признать такую сделку недействительной.
Справка из ПНД не входит в обязательный пакет документов со стороны продавца при заключении сделки с недвижимостью. Однако она может стать весомым аргументом при возможных дальнейших разногласиях и обеспечить покупателю спокойствие и уверенность, ведь чтобы заключить сделку купли-продажи, продавцу необходимо обладать юридическим подтверждением того, что он имеет право распоряжаться недвижимостью — это доказывает его правоспособность и обязан быть дееспособным — осознавать свои действия и понимать их последствия.
Справка из ПНД не входит в обязательный пакет документов со стороны продавца при заключении сделки с недвижимостью. Однако она может стать весомым аргументом при возможных дальнейших разногласиях и обеспечить покупателю спокойствие и уверенность, ведь чтобы заключить сделку купли-продажи, продавцу необходимо обладать юридическим подтверждением того, что он имеет право распоряжаться недвижимостью — это доказывает его правоспособность и обязан быть дееспособным — осознавать свои действия и понимать их последствия.